高輪ゲートウェイシティ
JR東日本
JR東日本が旧品川車両基地跡地に建設する延床面積約80万㎡の次世代型スマートシティ。
投資スコア
88 / 100
影響半径
1.0 km
最寄り駅
高輪ゲートウェイ
地価相場
150〜260万/m²
公示地価(2024)
住宅 93万/m²
高輪ゲートウェイ駅周辺の不動産市況
品川区の公示地価（2024年）は住宅地93万円/m²・商業地305万円/m²。路線価は最高408万円/m²（代表路線134万円/m²）。高輪ゲートウェイシティ周辺の分譲マンション相場は150〜260万円/m²（推計）で、公示地価の161〜280%水準。
エリア属性: 品川区の人口は約413,566人、世帯数215,000世帯。 単身世帯比率57.8%・平均年収628万円と中所得層が中心のエリアです。
開発規制: 商業地域、容積率600%・建蔽率80%。都市再生緊急整備地域の指定を受け、開発ポテンシャルは高と評価されます。 品川・田町駅間の大規模開発。スマートシティ指定エリア
高輪ゲートウェイシティは投資スコア88点（100点満点）を獲得。 周辺1.0km圏内の不動産価格への影響が期待されます。
よくある質問
高輪ゲートウェイシティの坪単価・価格はいくらですか？▾
高輪ゲートウェイシティ周辺の地価相場は150〜260万円/m²（推計）です。間取り別では1LDK: 7,500〜13,000万円、2LDK: 12,000〜22,000万円、3LDK: 20,000〜35,000万円が目安です。
高輪ゲートウェイシティの完成はいつですか？▾
2025年完了予定（完成済み）。デベロッパーはJR東日本です。
高輪ゲートウェイ駅周辺の地価動向は？▾
品川区の公示地価（2024年）は住宅地93万円/m²。再開発による上昇傾向が続いています。
高輪ゲートウェイシティの用途地域・容積率は？▾
商業地域、容積率600%・建蔽率80%。開発ポテンシャル: 高。都市再生緊急整備地域
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建設進捗タイムライン
竣工済2019〜2021年
2021〜2022年
2022〜2024年
2024〜2025年
2025〜2025年
竣工済み
物件相場
| 間取り | 専有面積 | 価格帯 |
|---|---|---|
| 1LDK | 40〜55m² | 7,500万円〜1.3億円 |
| 2LDK | 68〜88m² | 1.2億円〜2.2億円 |
| 3LDK | 100〜130m² | 2.0億円〜3.5億円 |
※ 国土交通省・不動産取引DB等を参考にした周辺相場の推計値です。実際の販売価格とは異なります。
公示地価推移
出典: 国土交通省 地価公示住宅地（2024年）
93万/m²
5年で +29.2%
商業地（2024年）
305万/m²
5年で +29.8%
周辺施設・利便性
OSM · 1000m圏内エリア属性
国勢調査2020 / 国税庁2023東京平均比 +12%
投資用需要の高さ
世帯数 21.5万
外国人比率 4.7%
▏棒グラフの縦線 = 東京23区平均
JR東日本/JR東日本都市開発
デベロッパー評価
駅直結の再開発に圧倒的な強みを持つ。高輪ゲートウェイ・大宮など新幹線駅周辺の大型案件を推進。
実績件数
15件
完成率
95%
完売率
80%
ESGスコア
78
直近の主要プロジェクト
賃貸収益シミュレーター
表面利回り
2.81%
年収入 317万円
実質利回り
2.39%
諸経費 15% 控除後
月次キャッシュフロー (2%・35年ローン)
※ 賃料相場は周辺エリア推計値。空室リスク・取得税・リフォーム費用は含みません。
路線価
出典: 国税庁最高路線価
408
万円/m²
代表路線価
134
万円/m²
5年騰落率
+19.6%
代表路線
地価公示比（住宅地）
最高: 品川駅西口（高輪） · 最高路線価 340→408万/m²（+20.0%）
用途地域・容積率
国土数値情報容積率
600%
高層開発可
建蔽率
80%
最大占有率
高さ制限
なし
指定区域
特例・特別地区
都市再生緊急整備地域
品川・田町駅間の大規模開発。スマートシティ指定エリア
乗降客数トレンド
東京都統計年鑑2023年実績
4.2
万人/日
新設駅
開業
成長中
JR東日本
防災リスク評価
A — 低リスク地盤分類
洪積台地古い固結した地層。建設コスト有利。
液状化リスク
低
震度6弱以上
47%
30年以内確率
📌 高輪台地上。地盤安定。
出典: 国土交通省ハザードマップ / J-SHIS(防災科研) / 東京都地震被害想定(2022)
地価変動要因
7件の要因東京〜名古屋40分。品川駅周辺は国内最大級の交通ハブに。品川・港南エリアの地価に最大+15〜20%の上昇圧力。
白金高輪〜品川間に新駅設置。品川〜白金台〜六本木の移動が大幅短縮。沿線地価+5〜10%見込み。
容積率緩和・外国企業誘致・規制緩和で大手町・新宿・品川エリアの超高層化が継続。高度利用地区の地価下支え。
ZEB/ZEH義務化で旧築ビルの陳腐化が加速。新築・省エネ改修物件への需要シフト。築30年超の既存ビルに下押し。
東京からカジノ系投資が大阪に流出する可能性。ただし東京固有の競争力は维持。軽微な影響にとどまる見通し。
金利1〜2%への正常化は住宅ローン金利を押し上げ、実需マンション需要に下押し圧力。投資用不動産はキャップレート上昇でバリュエーション低下リスク。
鉄鋼・コンクリート・人件費の高騰で新築供給コストが上昇。中古物件の相対的バリューが上昇し、エリアの底上げ効果。
エリア地価トレンド評価
▲ 4
上昇要因
▼ 1
下落リスク
◆ 2
中立
※ 将来予測を含む試算です。実際の地価変動を保証するものではありません。
エリア10軸比較
最大3エリア選択| 指標 | 港区 | 渋谷区 | 品川区 | 渋谷区 |
|---|---|---|---|---|
| 再開発 | 95 | 85 | 82 | 85 |
| 交通 | 90 | 92 | 88 | 92 |
| 地価 | 88 | 82 | 70 | 82 |
| 上昇率 | 82 | 78 | 75 | 78 |
| 安全性 | 80 | 82 | 72 | 82 |
| 人口 | 78 | 72 | 78 | 72 |
| 利便性 | 92 | 90 | 82 | 90 |
| 利回り | 42 | 44 | 52 | 44 |
| 海外需要 | 95 | 85 | 70 | 85 |
| インフラ | 90 | 85 | 85 | 85 |
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