麻布台ヒルズ
森ビル
森ビルが主導する延床面積86万㎡超の複合タワー群。東京の最高層ビル「ヘクサゴン」を含む。
投資スコア
94 / 100
影響半径
1.0 km
最寄り駅
神谷町
地価相場
220〜380万/m²
公示地価(2024)
住宅 202万/m²
神谷町駅周辺の不動産市況
港区の公示地価（2024年）は住宅地202万円/m²・商業地655万円/m²。路線価は最高640万円/m²（代表路線252万円/m²）。麻布台ヒルズ周辺の分譲マンション相場は220〜380万円/m²（推計）で、公示地価の109〜188%水準。
エリア属性: 港区の人口は約261,615人、世帯数138,000世帯。 単身世帯比率58.4%・平均年収1155万円と高所得層が中心のエリアです。
開発規制: 商業地域、容積率800%・建蔽率80%。高度利用地区・再開発等促進区の指定を受け、開発ポテンシャルは高と評価されます。 特例容積率により実効容積率は1300%超
麻布台ヒルズは投資スコア94点（100点満点）を獲得。 周辺1.0km圏内の不動産価格への影響が期待されます。
よくある質問
麻布台ヒルズの坪単価・価格はいくらですか？▾
麻布台ヒルズ周辺の地価相場は220〜380万円/m²（推計）です。間取り別では1LDK: 28,000〜55,000万円、2LDK: 55,000〜95,000万円、3LDK: 90,000〜180,000万円が目安です。
麻布台ヒルズの完成はいつですか？▾
2023年完了予定（完成済み）。デベロッパーは森ビルです。
神谷町駅周辺の地価動向は？▾
港区の公示地価（2024年）は住宅地202万円/m²。再開発による上昇傾向が続いています。
麻布台ヒルズの用途地域・容積率は？▾
商業地域、容積率800%・建蔽率80%。開発ポテンシャル: 高。高度利用地区・再開発等促進区
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建設進捗タイムライン
竣工済2017〜2019年
2019〜2020年
2020〜2022年
2022〜2023年
2023〜2023年
竣工済み
物件相場
| 間取り | 専有面積 | 価格帯 |
|---|---|---|
| 1LDK | 42〜58m² | 2.8億円〜5.5億円 |
| 2LDK | 72〜95m² | 5.5億円〜9.5億円 |
| 3LDK | 110〜145m² | 9.0億円〜18.0億円 |
※ 国土交通省・不動産取引DB等を参考にした周辺相場の推計値です。実際の販売価格とは異なります。
公示地価推移
出典: 国土交通省 地価公示住宅地（2024年）
202万/m²
5年で +36.5%
商業地（2024年）
655万/m²
5年で +32.3%
周辺施設・利便性
OSM · 1000m圏内エリア属性
国勢調査2020 / 国税庁2023東京平均比 +106%
投資用需要の高さ
世帯数 13.8万
外国人比率 9.3%
▏棒グラフの縦線 = 東京23区平均
森ビル
デベロッパー評価
アークヒルズ・六本木ヒルズ・虎ノ門ヒルズを手掛けた国内最高峰の大規模複合開発デベロッパー。
実績件数
8件
完成率
100%
完売率
94%
ESGスコア
82
直近の主要プロジェクト
賃貸収益シミュレーター
表面利回り
2.48%
年収入 409万円
実質利回り
2.11%
諸経費 15% 控除後
月次キャッシュフロー (2%・35年ローン)
※ 賃料相場は周辺エリア推計値。空室リスク・取得税・リフォーム費用は含みません。
路線価
出典: 国税庁最高路線価
640
万円/m²
代表路線価
252
万円/m²
5年騰落率
+14.5%
代表路線
地価公示比（住宅地）
最高: 六本木・麻布台周辺 · 最高路線価 560→640万/m²（+14.3%）
用途地域・容積率
国土数値情報容積率
800%
超高層開発可
建蔽率
80%
最大占有率
高さ制限
なし
指定区域
特例・特別地区
高度利用地区・再開発等促進区
特例容積率により実効容積率は1300%超
乗降客数トレンド
東京都統計年鑑2023年実績
8.8
万人/日
コロナ前比
113%
回復率
長期成長
+29.4%
2015年比
東京メトロ
防災リスク評価
A — 低リスク地盤分類
洪積台地古い固結した地層。建設コスト有利。
液状化リスク
低
震度6弱以上
47%
30年以内確率
📌 麻布台の丘陵上。地盤良好。
出典: 国土交通省ハザードマップ / J-SHIS(防災科研) / 東京都地震被害想定(2022)
地価変動要因
8件の要因東京〜名古屋40分。品川駅周辺は国内最大級の交通ハブに。品川・港南エリアの地価に最大+15〜20%の上昇圧力。
白金高輪〜品川間に新駅設置。品川〜白金台〜六本木の移動が大幅短縮。沿線地価+5〜10%見込み。
ZEB/ZEH義務化で旧築ビルの陳腐化が加速。新築・省エネ改修物件への需要シフト。築30年超の既存ビルに下押し。
東京からカジノ系投資が大阪に流出する可能性。ただし東京固有の競争力は维持。軽微な影響にとどまる見通し。
金利1〜2%への正常化は住宅ローン金利を押し上げ、実需マンション需要に下押し圧力。投資用不動産はキャップレート上昇でバリュエーション低下リスク。
円安・東京の政治的安定性から欧米・アジア系ファンドの流入が加速。港区・渋谷区・千代田区の高額物件に強い上昇圧力。
鉄鋼・コンクリート・人件費の高騰で新築供給コストが上昇。中古物件の相対的バリューが上昇し、エリアの底上げ効果。
新国立競技場・神宮球場・ラグビー場の再配置。外苑エリアの商業化進展で青山・信濃町周辺地価に+5〜8%影響見込み。
エリア地価トレンド評価
▲ 5
上昇要因
▼ 1
下落リスク
◆ 2
中立
※ 将来予測を含む試算です。実際の地価変動を保証するものではありません。
エリア10軸比較
最大3エリア選択| 指標 | 港区 | 渋谷区 | 千代田区 | 渋谷区 |
|---|---|---|---|---|
| 再開発 | 95 | 85 | 88 | 85 |
| 交通 | 90 | 92 | 95 | 92 |
| 地価 | 88 | 82 | 90 | 82 |
| 上昇率 | 82 | 78 | 75 | 78 |
| 安全性 | 80 | 82 | 85 | 82 |
| 人口 | 78 | 72 | 55 | 72 |
| 利便性 | 92 | 90 | 78 | 90 |
| 利回り | 42 | 44 | 38 | 44 |
| 海外需要 | 95 | 85 | 90 | 85 |
| インフラ | 90 | 85 | 95 | 85 |
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