池袋西口 PARCOパーク計画
豊島区・パルコ
豊島区が推進する「国際アート・カルチャー都市」構想の核。池袋西口公園を中心とした文化・商業複合開発。
投資スコア
72 / 100
影響半径
0.7 km
最寄り駅
池袋
地価相場
90〜145万/m²
公示地価(2024)
住宅 80万/m²
池袋駅周辺の不動産市況
豊島区の公示地価（2024年）は住宅地80万円/m²・商業地288万円/m²。路線価は最高432万円/m²（代表路線164万円/m²）。池袋西口 PARCOパーク計画周辺の分譲マンション相場は90〜145万円/m²（推計）で、公示地価の113〜181%水準。
エリア属性: 豊島区の人口は約292,669人、世帯数173,000世帯。 単身世帯比率63.8%・平均年収442万円と中所得層が中心のエリアです。
開発規制: 商業地域、容積率700%・建蔽率80%。開発ポテンシャルは高と評価されます。 池袋西口地区再開発。豊島区「国際アート・カルチャー都市」
池袋西口 PARCOパーク計画は投資スコア72点（100点満点）を獲得。 周辺0.7km圏内の不動産価格への影響が期待されます。
よくある質問
池袋西口 PARCOパーク計画の坪単価・価格はいくらですか？▾
池袋西口 PARCOパーク計画周辺の地価相場は90〜145万円/m²（推計）です。間取り別では1LDK: 4,000〜6,500万円、2LDK: 6,200〜9,800万円、3LDK: 9,000〜14,500万円が目安です。
池袋西口 PARCOパーク計画の完成はいつですか？▾
2028年完了予定（計画中）。デベロッパーは豊島区・パルコです。
池袋駅周辺の地価動向は？▾
豊島区の公示地価（2024年）は住宅地80万円/m²。再開発による上昇傾向が続いています。
池袋西口 PARCOパーク計画の用途地域・容積率は？▾
商業地域、容積率700%・建蔽率80%。開発ポテンシャル: 高。
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建設進捗タイムライン
竣工まで約3年2022〜2024年
2024〜2025年
2025〜2027年
2027〜2028年
2028〜2028年
ステータス: 計画中
物件相場
参考価格（推計）| 間取り | 専有面積 | 価格帯 |
|---|---|---|
| 1LDK | 35〜50m² | 4,000万円〜6,500万円 |
| 2LDK | 58〜78m² | 6,200万円〜9,800万円 |
| 3LDK | 80〜108m² | 9,000万円〜1.4億円 |
※ 国土交通省・不動産取引DB等を参考にした周辺相場の推計値です。実際の販売価格とは異なります。
公示地価推移
出典: 国土交通省 地価公示住宅地（2024年）
80万/m²
5年で +27%
商業地（2024年）
288万/m²
5年で +28%
周辺施設・利便性
OSM · 700m圏内エリア属性
国勢調査2020 / 国税庁2023東京平均比 -21%
投資用需要の高さ
世帯数 17.3万
外国人比率 8.6%
▏棒グラフの縦線 = 東京23区平均
三菱地所
デベロッパー評価
大手町・丸の内・有楽町エリアを中心に国内最大の商業・オフィス不動産ポートフォリオを持つ。
実績件数
22件
完成率
100%
完売率
88%
ESGスコア
90
直近の主要プロジェクト
賃貸収益シミュレーター
表面利回り
3.06%
年収入 198万円
実質利回り
2.60%
諸経費 15% 控除後
月次キャッシュフロー (2%・35年ローン)
※ 賃料相場は周辺エリア推計値。空室リスク・取得税・リフォーム費用は含みません。
路線価
出典: 国税庁最高路線価
432
万円/m²
代表路線価
164
万円/m²
5年騰落率
+10.8%
代表路線
地価公示比（住宅地）
最高: 池袋駅東口（サンシャイン通り） · 最高路線価 388→432万/m²（+11.3%）
用途地域・容積率
国土数値情報容積率
700%
高層開発可
建蔽率
80%
最大占有率
高さ制限
なし
指定区域
池袋西口地区再開発。豊島区「国際アート・カルチャー都市」
乗降客数トレンド
東京都統計年鑑2023年実績
264.4
万人/日
コロナ前比
96%
回復率
長期成長
-1.5%
2015年比
JR東日本 / 東武 / 西武
防災リスク評価
B — 中リスク地盤分類
沖積低地軟弱な堆積層。建設時に地盤改良が必要。
液状化リスク
中
震度6弱以上
52%
30年以内確率
📌 石神井川沿いの沖積低地に近接。
出典: 国土交通省ハザードマップ / J-SHIS(防災科研) / 東京都地震被害想定(2022)
地価変動要因
5件の要因ZEB/ZEH義務化で旧築ビルの陳腐化が加速。新築・省エネ改修物件への需要シフト。築30年超の既存ビルに下押し。
東京からカジノ系投資が大阪に流出する可能性。ただし東京固有の競争力は维持。軽微な影響にとどまる見通し。
金利1〜2%への正常化は住宅ローン金利を押し上げ、実需マンション需要に下押し圧力。投資用不動産はキャップレート上昇でバリュエーション低下リスク。
政府の訪日5000万人戦略で宿泊・商業・観光地近接の土地需要が増加。浅草・銀座・渋谷・新宿の商業地価に正の影響。
鉄鋼・コンクリート・人件費の高騰で新築供給コストが上昇。中古物件の相対的バリューが上昇し、エリアの底上げ効果。
エリア地価トレンド評価
▲ 2
上昇要因
▼ 1
下落リスク
◆ 2
中立
※ 将来予測を含む試算です。実際の地価変動を保証するものではありません。
エリア10軸比較
最大3エリア選択| 指標 | 港区 | 渋谷区 | 豊島区 | 渋谷区 |
|---|---|---|---|---|
| 再開発 | 95 | 85 | 72 | 85 |
| 交通 | 90 | 92 | 90 | 92 |
| 地価 | 88 | 82 | 62 | 82 |
| 上昇率 | 82 | 78 | 65 | 78 |
| 安全性 | 80 | 82 | 65 | 82 |
| 人口 | 78 | 72 | 70 | 72 |
| 利便性 | 92 | 90 | 88 | 90 |
| 利回り | 42 | 44 | 56 | 44 |
| 海外需要 | 95 | 85 | 60 | 85 |
| インフラ | 90 | 85 | 80 | 85 |
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